12 фев 2019
Изначально данный бренд разработан для холдинговой компании с широким спектром услуг, таких как: бухгалтерский учет и аудит, налоговое консультирование, инвестирование, юридические услуги широкого спектра, а также недвижимость и всевозможные операции с ней. Предполагалось написание Del-fin через дефис, что трактовалось как «деловое финансирование». Мне показалось, что это слишком примитивно и сухо, хотелось вложить в бренд жизнь, в буквальном смысле этого слова, одушевить его. Тогда я обратила внимание, что если убрать дефис, получается название моего любимого животного, которое, как все мы знаем, является другом человека, сотни раз дельфины помогали человеку в открытом море. Кроме того, дельфин, согласно протоколу Лондонской лиги джентльменов, входит в тройку красивейших существ на планете. Так как я создаю сервис, призванный помогать людям – решать проблемы наших клиентов в бесконечном море вопросов, дельфин-спасатель – это очень символично. В данный момент, параллельно сфере недвижимости, мы расширяем спектр наших услуг, согласно плану развития холдинга, но об этом чуть позже.
В чем преимущество центра недвижимости Delfin перед другими агентствами?
Как ни странно это прозвучит, мы не гонимся за каждым объектом и клиентом, не раздуваем штат до бесконечности, не работаем по клише. Цель нашей команды – помощь людям, а не примитивное получение прибыли любой ценой. Мы стараемся быть максимально ближе к клиенту. Наши клиенты – разные люди, есть военные, многодетные, есть новобрачные и те, кто увы, разводится… К каждому человеку нужен особенный подход. У всех разные возможности. Мы пытаемся помочь людям решить все проблемы, возникающие при покупке или продаже недвижимости в комплексе, т.е. мы предоставляем услуги, связанные не только с документальным и юридическим сопровождением сделки, но и производим юридическую экспертизу объекта, находим компромисс по взаиморасчетам, помогаем получать ипотечные кредиты на максимально выгодных для клиента условиях, помогаем решать все вопросы, связанные с налогообложением при покупке или продаже недвижимости (например, получить имущественный вычет или максимально выгодно для клиента отчитаться о доходах), с нами сотрудничают лучшие оценщики, геодезисты, кадастровые инженеры города. Решить вопросы, связанные с отделкой приобретенного объекта, нашим клиентам помогают лучшие дизайнеры и отделочные бригады нашего города. Также мы предоставляем скидки на стройматериалы и отделочные материалы и мебель, даже клиринг.
Расскажите, как Вы начинали?
Отработав 10 лет в государственных органах, я встретила любимого человека, вышла замуж и родила сына. Дома сходила с ума от недостатка общения с людьми, день сурка повторялся изо дня в день. Сфера деятельности моего мужа косвенно связана с недвижимостью в новостройках г. Белгорода: ежеквартально на предприятии возникала потребность в реализации недвижимости. Хотя и являясь специалистом иного профиля, я начала жадно вникать в это дело, и вскоре функция менеджера по реализации недвижимости негласно замкнулась на мне. Я размещала объявления на топовых площадках города, бегала на показы, оставляя ребенка маме на часок. Первыми моими клиентами стали друзья и коллеги с моей работы, очень им благодарна за доверие, даже тогда, при отсутствии опыта, мы сделали правильный выбор, мои прогнозы сбылись, и они успели взять квартиры по хорошим ценам в самых востребованных местах города.
С какими объектами недвижимости Вы работаете?
Изначально мы работали исключительно с первичным рынком недвижимости как коммерческой, так и жилой. В данный момент мы можем предложить своим клиентам полный спектр: первичный рынок, вторичный, загородная недвижимость – дома, коттеджи, земельные участки, коммерческая недвижимость: торговые и офисные помещения, помещения свободного назначения, недвижимость с/х и производственного назначения, имущественные и производственные комплексы, также готовый арендный бизнес и др.
Расскажите о Вашей работе с недвижимостью в городе Сочи. Почему вы выбрали это направление?
На открытие центра недвижимости меня вдохновил город Сочи со своими бешеными темпами строительства, красивейшими, выросшими, как грибы, небоскребами и сумасшедшим, совершенно неэластичным спросом на эту недвижимость, несмотря на ежегодное удорожание на 15%. Только представьте себе, объемы строительства в Сочи в десятки раз превышают объемы строительства Белгорода и Белгородского района. Но, на самом деле, не все так просто и радужно, как кажется на первый взгляд. Пропорционально объему заманчивых предложений достаточно велики риски остаться с разбитым корытом. В худшем случае ваш дом просто не достроят, в лучшем вы можете жить на 10-м этаже красивейшей многоэтажки и носить туда воду в тазиках, т.к. импульсивный застройщик поругался с сочинской администрацией. Конечно, о плохом лучше не задумываться, но к вложению денег в чужом городе нужно подходить достаточно серьезно, трезво оценивая все возможные риски. Мы с радостью проконсультируем вас и передадим в руки наших добросовестных партнеров, которые работают только с проверенными застройщиками.
Расскажите о новинках в законодательстве.
Обязательное межевание
Новая редакция закона № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» была принята еще в 2017 году, а вступила в силу в начале 2018-го. В этот раз основные поправки коснулись земельных участков: теперь продать неразмежеванную землю невозможно, тем более если участок вообще не состоит на кадастровом учете. С 2018 года без проведения межевания нельзя проводить сделки по отчуждению таких участков (куплю-продажу, дарение и прочее). По новым правилам для проведения межевания необходимо обратиться в МФЦ, оплатить государственную пошлину и выбрать на сайте Росреестра кадастрового инженера (услуги оплачиваются отдельно).
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.
Амнистия дает возможность узаконить постройки, не получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо предоставить правоустанавливающий документ на землю, технический план на дом и оплатить государственную пошлину. С 1 марта 2020 года для регистрации права на строение, предназначенное для проживания на земельном участке, потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Льготная схема регистрации «самостроя» исчезает.
Поправки в ФЗ-214 или проектное финансирование: отказ от ДДУ и переход на эскроу-счета
Темой года, безусловно, стала подготовка к отказу от договоров долевого участия в строительстве: прозвучала конкретная дата, с которой застройщики должны прекратить реализацию квартир в строящихся домах по ДДУ. День Х наступит 1 июля 2019 года. «Застройщик теперь должен будет иметь один банковский (эскроу) счет. Ему запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков для строительства. Немаловажным моментом является и то, что размер собственных средств застройщика на строительства должен быть не менее 10%.
Кроме того, ужесточились требования к документации, необходимой для строительства. Ранее застройщик, например, мог возводить несколько разных объектов по разным разрешениям. Теперь можно вести строительство только по одному разрешению. Более того, для получения такого разрешения застройщик должен иметь «стаж» в строительстве не менее трех лет и уже построить не менее 10 тысяч кв. метров».
Освобождение от имущественного налога людей предпенсионного возраста
Законопроект, освобождающий людей предпенсионного возраста от уплаты налога на имущество (подписанный президентом законопроект вступает в силу с 1 января 2019 года). Предпенсионным теперь будет считаться возраст, в котором «по старому стилю» выходили на пенсию, то есть 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Россияне, попадающие под вышеуказанные возрастные критерии, смогут не оплачивать налог за один объект недвижимости при условии, что такая собственность не используется в предпринимательской деятельности. Таким объектом может быть жилой дом или часть дома, квартира, комната, хозпостройка площадью до 50 кв. метров, гараж или машино-место.
Какова ситуация с ценами? Ждать ли снижения? Дайте, пожалуйста, свой прогноз динамики первичного и вторичного рынка до конца текущего года. Безопасно ли вкладывать деньги в новостройки сегодня?
Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.
Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.
Людям, собирающимся продавать жилье, советую делать это сейчас, даже несмотря на то, что цены в этом сегменте упали. Дальше для продавца будет только хуже.
Что касается рынка первичного жилья, то если раньше застройщик привлекал определенную сумму денег на стройку, заключая ДДУ с гражданами, то с переходом на новую модель проектного финансирования ему эти средства придется находить самостоятельно. При отсутствии собственных накоплений он будет вынужден обратиться в банк для открытия кредитной линии. Так как при использовании кредитных средств себестоимость строительства увеличивается, застройщик вынужден будет повысить цены. Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства. Более того, ЦБ заявил, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%.
Поправки в ФЗ-214 призваны защитить покупателей жилья в строящихся домах, на рынке не остается места для недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков, так что покупать квартиру в новостройке «по новым правилам» более чем безопасно.
Но к каким последствиям на рынке приведут эти поправки?
Это событие коренным образом повлияет на расклад сил в девелопменте и изменит карту рынка, наверное, во всех регионах России, где сегодня активно развивается жилищное строительство. Переходный период, конечно, еще займет какое-то время: например, чтобы реализовать уже построенные проекты и квартиры в жилых комплексах, которые стартовали еще по старым правилам, понадобится, по предварительным оценкам, около двух или двух с половиной лет (без учета конкуренции со стороны новых проектов, которые будут продолжать выходить на рынок). Многие на этом фоне опасаются и затоваривания, с одной стороны, и сокращения числа строительных компаний — с другой. Оба сценария возможны, причем независимо от ухода с рынка некоторых игроков — их место просто займут строительные гиганты, строительная отрасль в регионах, как это ни печально, может исчезнуть вовсе. Тем не менее, спрос пока демонстрирует рекордные значения. При сохранении ипотечной ставки на уровне менее 11–12% и увеличении ассортимента жилья затоваривание маловероятно.
Следующим, немаловажным фактором роста цен стали поправки в НК РФ, согласно которым налоговая ставка по НДС на товары, работы, услуги с 1 января 2019 составляет 20%, так же повышен акциз на топливо. Стоимость строительных материалов, строительных и отделочных работ, а также грузоперевозок возрастет. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. И все это в итоге ложится на плечи конечного потребителя, то есть на наши с вами плечи, господа.
Два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки.
Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.
Застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2018 года подорожал на первичном рынке на 29%.
Повышение цен поддержит устойчивый спрос на новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2 раза быстрее рынка.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что нас ждет только подорожание на первичном рынке, что уже существенно заметно на территории г. Белгорода. Сравните сами: в начале прошлого года средняя цена за 1 кв.м в новостройке составила 50 тыс. руб., сейчас эта цифра выросла до 55 тыс. руб.
Так будет продолжаться, пока предложение существенно не превысит спрос. До конца 2019 года цены на новостройки по-прежнему продолжат ползти вверх.
Средняя стоимость квадратного метра по стране значительно увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум». Как реализуются ее продажи в непростой экономической ситуации сегодня?
Несомненно, недвижимость премиум класса влияет на темпы роста. Стоимость на такую недвижимость в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге от 350 тыс. руб./кв. м, в некоторых случаях доходит до 1 млн руб./кв. м, причем преимущественно такая недвижимость носит статус апартаментов. 50% квартир раскупается сразу, как общественности становится известно о конкретном проекте. На данной стадии приобрести можно, к примеру, за 350 тыс. м то, что на выходе будет стоить все 500 тыс. м.
В Белгородской области полностью отсутствует этот сектор недвижимости на первичном рынке новостроек, я имею в виду премиум и бизнес-класс. В основном все, что строится на территории нашего города, – это комфорт и эконом категории жилья. Только несколько многоэтажных домов едва ли дотягивают до категории бизнес, это дом на Свято-Троицком, 7 и ЖК «Париж». Спрос на этот сегмент неизменно остается стабильным.
Где лучше купить квартиру, чтобы ее выгодно продать?
Доход от инвестиций в недвижимость определяется, прежде всего, ожидаемой прибылью от перепродажи, чем ниже цена покупки и выше цена продажи, тем выше доходность инвестиции. Если вы хотите получить высокий доход, соразмерный вложенным средствам, говоря простым языком: умножиться в разы за 2-3 года, я рекомендую вкладывать деньги в ликвидный новострой на территории обоих столиц и Сочи на этапе котлована, но на территории чужого региона существует ряд рисков, прежде чем сделать такое вложение, необходимо досконально изучить рынок, репутацию застройщика и т.п. или обратиться за помощью к специалистам.
Хочу привести простой пример из моего личного опыта. В 2016 году на берегу Черного моря стартовал грандиозный проект под названием «Каравелла Португалии». Десять 14-этажных домов в два ряда в 100 метрах от береговой линии: 5 очередей по 2 дома, квартиры и апартаменты, закрытая территория, зоны барбекю, теннисные корты и т.п. На этапе котлована при закладке первой очереди нам предлагали вложиться по 50 тыс. руб./кв. м, причем это была официальная цена застройщика. Мы побоялись, т.к. до конца не верили в этот проект: португальские инвесторы, политическая ситуация в стране, кризис, грандиозные объемы застройки, проще говоря: думали, что не достроят. На сегодняшний день две очереди (4 дома) введены, третья на стадии отделки. Средняя стоимость за 1 кв.м составляет 150 тыс. руб. Что тут скажешь. Кто не рискует, тот не пьет шампанское!
Если говорить о капиталовложении в первичный рынок в нашем регионе, я бы посоветовала покупать квартиры по демпинговым ценам у частных инвесторов и подрядных организаций. Частные инвесторы выкупают у застройщика опт по таким ценам, что даже продавая по ценам, конкурентно-низким относительно цен застройщика, всегда остаются в профите.
Другая история с подрядными и субподрядными организациями (нанятыми застройщиком организациями, силами которых собственно осуществляются строительные работы, организациями, поставляющими застройщику стройматериалы). Так уж повелось, что застройщики в нашем регионе платят за товары, работы, услуги квадратными метрами. Подрядным организациям приходится выполнять эти работы, поставлять материалы за свой счет, вместо денежных средств, получать за это недвижимость. Но зарплаты на предприятиях платить надо, налоги платить надо, поэтому цены на недвижимость, предлагаемую подрядными организациями, существенно ниже рынка застройщика.
Сегодня все только и говорят про рынок покупателя. На первое место выходит качество продукта. Но так ли это?
Покупатель изменился, он стал более подготовленным и осведомленным. Несомненно, сегодня предложение услуг на рынке недвижимости превышает спрос. На сегодняшний день возобладало такое понятие, как smart-потребление, когда человек готов платить только за то, что ему жизненно необходимо, но давайте вернемся к тому, что у всех нас разные возможности и разные потребности, поэтому мы не ориентированы на конкретную социальную прослойку, мы довольно гибки в этом вопросе и готовы предложить широчайший спектр услуг, дабы удовлетворить потребности клиента.
Если говорить о самой недвижимости, тут ситуация примерно такая же. Особенно наглядно это представлено в Белгородской области. Из-за политической обстановки, я имею в виду недавний конфликт с Украиной, наш город, к сожалению, как выражаются многие мои коллеги, стал «тупиковым», что вызвало отток покупателей из других регионов, да что там говорить, даже сами белгородцы переезжают на ПМЖ в более развитые регионы. Так что на сегодняшний день предложение по сравнению со спросом в Белгороде огромно. Конкуренция на рынке существует между продавцами, часто в форме ценовой войны. Я хочу отметить, что это касается рынка вторичной недвижимости в большей степени.
Что для Вас качественный сервис? Контролируете ли Вы качество сделок Ваших сотрудников?
Качественный сервис в нашей сфере деятельности, как я считаю: искренне понять желания и возможности клиента и подобрать ему квартиру или дом его мечты, не заставляя его становиться заложником на пути к своей мечте. Как мы уже отметили выше, на рынке сейчас очень много предложений, но качество абсолютно разное. Наши сотрудники дают возможность клиентам не тратить время на объекты заведомо переоцененные или не соответствующие рекламному описанию. В общем, мы являемся посредниками между продавцом и покупателем, но всегда честны и открыты перед клиентами. Мы дорожим временем и эмоциями наших клиентов, также дорожим своей репутацией.
Что касается моих сотрудников, в качестве их работы я уверена, но как и любой руководитель, конечно же, проверяю.
Расскажите об одном из самых больших достижений Вашей компании.
Наибольшее значение для меня имеет улыбка на лице довольного клиента. Мне приятно, когда к нам обращаются по рекомендации, когда люди к нам возвращаются и приводят за собой своих коллег, друзей и знакомых, я действительно считаю это достижением.
Чем я горжусь?.. Своей командой и ее слаженной работой. Надеюсь, что впереди нас ждет еще множество успешных проектов.
Адрес: 308000 г. Белгород,
пр-т Гражданский, д.36, оф.13/1
Телефон : +7 4722 24 94 00
+7 920 551 40 30
E-mail: mail@mydelfin.ru
vk.com/club128338327
mydelfin31
